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作者:肖进飞

2012.06.29

 

 

信托从主流转回边缘

形势开始逆转,随着银监会对信托的限制,信贷政策逐渐宽松,信托公司在经过三年多的短暂膨胀后又将转回几年前的边缘位置,房地产信托高利贷宣告终结,股归股,债归债,风险收益失衡状态向理性回归。2011年底信托债务融资的巅峰状态一去不复返,在过去两年意图在房地产私募领域忽悠过头的,在未来几年,后果会显现出来,哪些理性胜过感性的私募基金在经过短暂的惆怅和迷茫后,即将迎来相对明朗的前景。

 

房地产私募股权基金开始崛起

要经过短暂的房地产高利贷信托融资的癫狂后,房地产私募股权基金才呈现出相对明晰的机遇,过去几年市场上有些名头的房地产私募基金战绩平平是可以理解的,在股债不分,没有夹层融资,回报率吓人的市场中,是不太适合有太多投资的,在蜂拥而上的地产私募基金领域,拥有理性的坚持,实属不易。金地旗下的稳盛投资呈现了这一点,他们在2011年声称看过两百多个项目,真正投资却只有几个,在可投可不投的项目面前,他们选择了保守的做法,不投;实质上在房地产高息债务融资方面,他们也拼不过信托公司,经过短暂的波澜和人事变动后,稳盛投资或许会有超越其他很多地产私募基金的表现,只要他们的核心团队对商业模式的坚持,未来有所斩获只是迟早的事。

 

股归股,债归债

银监会对信托公司的严格限制源于信托偿付风险的不断暴露,我们最近在做的几个顾问项目就是存续房地产信托再融资的,在银监会眼里这种偿付风险意味着可能的监管责任,因此“宁可错杀千人,绝不放过一个”就变得可以理解了。而在房地产开发企业,由于不再有激进的拿地计划,在经过短暂的高利贷喘息过来后,对信托高成本融资不再有迫切的需求,随着信贷的宽松,大型房企将重新获得银行的亲睐。未来的地产融资市场将会逐渐回归常态“股归股,债归债”。

 

地产信托的重新定位

    在银监会的监管文化范围内,信托公司可施展的空间相对有限,即使相对灵活,比如信托加有限合伙模式旨在规避银监会对信托公司的监管要求,在很多信托公司领导眼中依然是不可碰触的雷区,“不要向监管部门耍滑头,银监会识字的”,他们这样回答,具体怎样还是要看实质的投向。未来信托公司将继续呈现出“第二银行”的特性,扮演的角色是更多的作为夹层融资与银行和优质的地产私募股权基金公司合作,然后老老实实的等待下一次信贷紧缩机会的到来…

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勇气和坚持是最好的品质

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