作者：肖进飞

2011.11.28

转型时代的房地产定位

把目光再转回2008年，因为现在的所有的政策变化都能在08年的金融危机中找到依归。记得08年金融危机前几个月，市场一片繁荣，房价飞涨，油价飙升，那种状况不由得让人乐观，当时政府也想调控来着，还没来得及地震发生了，紧接着就是蔓延过来的次贷危机。结果是不调控了，改刺激了。如果说08年的经济刺激更多的是担心经济急速下滑而损害社会稳定，那么2011年的持续的紧缩政策和房地产领域的行政调控同样如此，稳定压倒一切。

08年金融危机对中国经济来说是个分水岭，以出口带动经济增长的模式在金融危机和汇率持续上升中受到重创并影响深远，这使得政府开始考虑经济增长方式的转型与调整，也使得很多企业被迫战略转型；而房地产也在经济增长方式变化中会有不一样的定位和调整，总的来说应该是“配合”经济增长由出口拉动向内需带动调整的，在这样的背景下高企的房价显然不利于经济转型，但房价急速下跌同样带来经济的下滑和一连串的社会问题，因此调整可能是渐进的，由于区域的差异，政策的不连续性，未来房地产的调控政策可能会出现反复。

房地产行业趋势

土地出让政策和银行收缩信贷以及一系列粗鲁的行政调控措施影响了整个行业的发展，影响了很多企业的商业模式。这几年房地产的特征是：增速放缓，集中度加剧，房地产业的发展方式也将由以前的粗放式向精细化发展。当我们将这种变化放在经济转型背景下来看的时候，我们似乎能找到这种变化的动因，但这种变化依然是在尽量不影响政府利益下的微调。政策的不稳定性极大的影响了企业的策略和商业模式，比如万科模式几乎终结，郁亮之前谈到的核心竞争力只是对商学院的教授授课有用的观点便是切肤之痛的明证；宝龙地产最近的一个融资计划商业地产部分是准备散售的。

记得好像是09年万科年报的记录，万科对市场的判断是这样的：如果把09年的业绩增长分摊到08、09两年那么基本上是与先前预期相符的，这样对08年的经济下滑没有必要过分悲观，对09年的业绩增长也不必过分欣喜。同理我们是否可以将本次调控看作是三年的总的调控呢，把三年本来该调整没调整的一次性调控了，从时间上来看可能会是三年，而经济数据是以08年的经济数据为重要参考的。

房地产融资趋势

在一个非成熟的投资市场，房价会上升到一个非理性的高度，投资人往往也是非理性的。现阶段看投资人看重回报率重于风险，这是为什么现阶段很多信托计划或基金募资都在不同程度的迎合投资人。现在的市场上债务融资成本跟股权投资回报不相上下，甚至超过，这是难以为继的，在未来暴露一些风险是正常的，信托行业可能会再次受到整顿，投资人会受到打击，随着私募股权行业的大调整，随着房地产行业的大调整，投资人会逐渐向理性回归。

在这个非理性的融资市场也有小部分例外，最近笔者拿到交银信托的一个产品就是一个案例，总融资成本不超过15%，核心地段有相对竞争优势的开发企业的融资计划；而在另一案例，铁狮门的一个产品，仅给到投资人的预期收益达到年化27.5%回报率，期限5+1年的计划则是另一种情况，该产品由诺亚理财发行。记得前些日子笔者跟诺亚理财的一个朋友聊天时说：“你们铁狮门那个产品应该发不掉。”朋友很惊诧：“我们是发的不好，你怎么知道的?”笔者说：“铁狮门这种公司应该不太喜欢忽悠的，铁狮门给出的回报应该是19.5%，应该是跟你们诺亚交流的时候你们觉得19.5%发不掉，于是经研究发现过去几年该地房价持续8%以上的增长，于是增加了8%的回报率，总的回报率就成了27.5%，现在市场环境不乐观，投资人很难相信，你们发不掉应该是正常的。”正是由于投资人的这种特点，诺亚财富（保险营销加返利给投资人的模式）推高了投资人的预期。

风险与机遇并存

2012年随着调控的继续，一些房地产信托产品的风险会暴露出来，正如当年的美国次贷，只不过国内的房地产市场和融资市场都是受政府左右的，先刺激，然后打压，接着暴露风险，然后是整顿。国内的企业不仅面临着巨大的政策风险同时又面临着市场风险，在这样的背景下，无论是开发企业和投资人都将更加保守。证大集团已经在出售自己的大拇指广场了，还有更多的开发企业在出售资产和裁员。

危机来临的时候也是机遇的开始。对于拥有雄厚资金的开发企业来说，这样的时机是难得的，一些基金也正在出手，最近有基金拟收购上海市中心某项物业，还有很多开发企业在搜罗被低估的优质地块。针对未来几年商业地产领域可能涌现的并购机会，一些并购基金也在筹募规划中。

市场需求趋势

还原一个真实的房地产市场应该去除那些非市场因素。房地产行业在过去好多年被充分解读，当市场变化的时候改变观点是容易的，但以前讲了很多年的那些促进房价增长的理由仍然存在，我们是否相信房价会跌下去呢？或者依然如万科09年的解读，在市场下滑的时候我们没有必要过分悲观，这或许又是一个积压需求的过程，随着供应的减少，未来会再次出现爆发式增长呢？笔者的看法是看政府的意愿，如果前文所说的房地产在转型经济发展中的定位成立，那么房价应该会逐渐回归到一个相对合理的范围内，重要的是政府掌控的地价回归到合理的范围内，因为过去这些年地价的涨幅高过房价的涨幅。

前些日子一个朋友问笔者现在是不是买房的好时候？笔者问：“你不是有房子吗，怎么还要买？”该君回答：“我那个房子小，有个女朋友，现在不是都看硬件吗。”笔者说：“你这是刚需，买吧，不用考虑市场变化。”