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在中国的民营企业中复星集团是比较耀眼的一家,复星集团1994年成立于上海,拥有多元化的业务组合,正转型成一家具有产业背景的国际化的资产管理公司,在国际和国内市场日益彰显其影响力。在过去的17年中,复星集团用自己的业绩向投资人展示自己把握重大投资机会获取收益的能力,并建构了良好的企业制度。很多人在评价复星的成就时说:“复星抓住了中国经济发展中的重大机会,而又没有犯重大的错误。”从近几年来看,市场上的重大机会复星都没有错过:PE投资,房地产私募基金,世博会等都看得到复星的身影。是否有重大的错误现在尚未可知,比如外滩8-1地王项目的接手,本文试图掀开复星地产战略的冰山一角,而对复星集团的整体战略则不做详述。

 

外滩8-1:危险的倾向

王石在《道路与梦想》中写到:“不要轻易上高层项目,那不是纪念碑、里程碑,而是墓碑。”是的,很多时候像外滩8-1这样一个项目足以把一个声誉卓著的企业家带入万劫不复。按照私募股权投资的标准来看,通常投资一个项目单笔投资额不超过基金总规模的10%,那么像外滩8-1仅地价就接近100亿的项目,基金总规模至少得1000亿以上,而复星2010年总资产888亿左右,总负债439亿,净利润42亿,有很多刚投资还见不到收益的项目,如星浩基金,复星凯雷基金,复星保德信基金,由此我们可以想到交易背后在进行的拆东补西,如果从现在开始形势逆转复星能撑多久?地产基金的朋友Z是复星国际的投资人,认为复星拿个100亿出来不算什么,但我觉得该项目却是个危险的倾向,增加的负债需要更多的现金流来匹配,2010年复星负债总额比2009年总负债288亿增加了约50%(150亿左右),透过复星过去几年各业务板块净利润的贡献表现情况来看,此起彼伏各业务板块从净利润贡献来看均无稳定的增长,而外滩8-1项目收支平衡初步预计至少也要5年,而房地产行业系统性风险正在加大,房地产调控政策的多变也加剧了这种风险。

复星为什么要拿这个项目呢?从地块位置来看,紧邻复星投资的豫园商城,对于复星这样一个对标志性建筑怀有企图的企业,这是个再好不过的位置。或许复星最早没想过会投太多的资金在这样一个项目上,即使复星真的需要这样一个标志性项目也希望共同投资开发的合作伙伴能承担更多的资金,这应该符合复星集团稳健的逻辑。从拿地的证大集团来看,即使把整个上市公司都卖掉拿这样一个项目都会很吃力,这样看来,在拿地前,证大的戴志康肯定得到了郭广昌的首肯,复星肯定也做好了接手的准备。复星的一位朋友说:“是证大想要这块地,复星内部协议是借款给证大,只是证大资金支撑不了,没办法,复星只好接手。”这一切或许只不过是障眼法而已。前些日子我问证大的财务总监王虎针对外滩8-1这个项目是否有融资方面的考虑。王虎说:“之前跟一些信托公司接触过成本要13-14%,证大觉得融资成本太高,现在全部用自有资金投资。”

几年前,外资投行的朋友Z说要在上海开个投资方面的会议,让我推荐一家上海有代表性的房地产开发企业。我说:“复地吧”。Z问我:“复地有什么样的代表性项目?”我答不出。Z感慨说:“外资的开发商都有代表性的项目,国内的企业怎么都这样?”复星在很多年后,终于有勇气去拿这样一个项目,可以看得出复星战略的重要变化,单笔投资额如此重大的一个项目一定是复星的战略考虑1:通过该项目获得经验,积累行业资源,有助于在其他区域拓展类似项目;2:完善复星地产对不同物业类型的经验,有助于整合地产产业链异地拿地;3:树立融合城市地标的企业标志性建筑。

复星的战略

复星应该被看作一家国际化的投资管理公司,而不应该看作传统意义上的多元化产业集团,尽管复星拥有为数不少的产业。复星这些年致力于发现中国动力的机会,投资于这些机会并通过管理让投资更有效,无论是管理自己的钱还是别人的钱。企业的战略的构建应该基于自身的核心能力,那么对复星来说企业的核心能力在于中国机会的挖掘和专业的资产管理,同时持续的挖掘融资的机会来支撑投资,我们可以想到复星有一批优秀的行业研究人员,他们持续的研究跟踪发现中国动力的一些投资机会,当看到复星动手的时候,他们早已跟踪很久。当复星战略开始转向国际的时候,我们可以想见复星同样会组建一支强有力的团队持续跟踪研究国外的若干可能会得益于中国动力的行业。

复星的投资组合正是中国经济驱动力的缩影。由于中国特殊的制度结构在快速的经济增长中多目标政策始终难于实现,因此中国经济始终此起彼伏,存在着太多阶段性机会,因此一个基于中国国情的投资组合的企业策略更有效。而中国高昂的税收成本是促进多元和产业链整合的另一诱因。。

 

复星的地产战略

 

2010年复星战略发生了很大变化,旗下的地产业务也发生了很大变化,复地从H股退市(2011年5月13日正式完成退市),星浩地产基金成立,拿下外滩8-1地块。这一系列变化的背后,我们开始看到复星地产战略的一些变化。战略基于核心能力的铸造,而在房地产行业有两个关键点:1:如何更低价更有效的获得资金;2:如果以更低的价格拿地;我想复星战略的调整和变化正是基于这两个关键点。

基于资金的战略考虑

 

复地退市

房地产属于典型的资本密集型企业,我们把房地产看作准金融行业,房地产业的发展直接受制于融资的发展。持续多渠道的获得资金,优化房地产融资结构,是复星地产的战略考虑。复地适时退市,可以看出复星地产策略的一些前瞻性:香港和海外的投资人对中国房地产的持续悲观情绪让复地在H股难有再融资机会,同为香港上市公司的母公司复星国际受香港相关上市公司规则对公司及其控股股东关联交易的规定,复星也无法对复地注入大量资本。这是复地退市的环境局限和战略驱动。

星浩私募

国内房地产私募正在兴起,对于不想错过这样一个机会的复星集团开始有了这样的想法,而在此前复星地产已经有过房地产基金方面的尝试,而世博概念是复星参与世博会民企馆的一个额外收益,星浩基金也正是在这样的背景下诞生,而复地的退市和星浩基金的成立差不多是同步的,复星最早的设想或许就是星浩募集的资金至少能够覆盖复地退市的私有化成本,并成为低成本可持续性的融资渠道,星浩私募代替了复地,目前据说有50多亿的融资规模,从募集资金的效果来看,应该远超过预期,但是同样面临的问题是几年后如何向投资人交代,星浩定义为带“民企馆”功能的城市综合体,这种没有过往业绩特殊形态的地产类型只靠着复星的产业背景和郭广昌的个人声誉来“忽悠”,有时候会怀疑这种做法对于一个优秀的企业家是否合适,尽管基于资金战略的目的是达到了。

集团带来的资金优势

复星集团的多元产业为“复星地产”带来资金上的优势。这是很多房地产企业所没有的。在中国,房地产政策的多变性,调控对房地产融资渠道:外资、银行、信托始终存在,现在房地产私募还在兴起,笔者预计将来也会出来一个政府机构来监控和管理以达到国家宏观调控的目的,必要的时候甚至出台一些资金募集的限制条件。而复星的多元产业在“复星地产”遭遇政策和融资渠道调控的时候,将带来资金上的优势,从来保持战略上的可持续性,复星作为国内优秀的民营企业也在不断拓展新的融资渠道并进行一些创新性尝试。

基于土地的战略考虑

 

复星自己很清楚,在住宅上永远打不过万科,在商业上又很难跟万达抗衡,复星寄希望于通过完善产业链来建立自己的相对竞争优势在参与城市规划获取低价拿地的机会。笔者预计不久的将来复地会在所有的房地产产业链上面成立一个单独拿地的部门或公司,该公司将整合复星旗下房地产产业链通过参与城市规划低价拿地,然后再分给下面的相关企业。就像以后他们会在这些公司上成立专门的融资部门一样,据说复星现在成立了专门的财务部门来规划调配集团各公司间的现金流,这是重要的开始,也是危险的倾向,各公司间如何建立防火墙是一个值得深思的问题?我们通过公开的资料看到的仅是合并后的财报,产业的复杂性越来越难于判断复星产业的安全边界。

 

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肖进飞

肖进飞

5篇文章 10年前更新

勇气和坚持是最好的品质

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